Financiamento

Planilha de Simulação de Financiamento Imobiliário

Para ajudar a simular um financiamento imobiliário, montamos uma planilha. Para baixá-la, utilize o link abaixo:

A planilha é aberta, então é possível fazer quaisquer alterações. Para entender a lógica do financiamento, leia o texto abaixo:

Composição do Financiamento

Basicamente, um financiamento se resume a alguns itens:

Saldo Devedor, que é “quanto falta” para terminar de pagar o financiamento;
Parcela, que é o valor pago mensalmente para abater parte do Saldo Devedor e os juros que o banco coloca em cima dele;
Amortização, que é o valor “real” que você está abatendo do Saldo Devedor (lembre-se que uma parte da parcela é para pagar os juros!);
Juros, que é quanto o banco está recebendo por permitir o financiamento.

Para entender melhor cada campo, repare nos itens que compõe o financiamento:

Saldo Devedor

O cálculo do Saldo Devedor é sempre o saldo anterior menos a amortização atual, o que é bem intuitivo: estou devendo um saldo, pago a amortização (que é o valor real que abato do saldo, sem contar os juros) e meu saldo devedor diminui. Não podemos fazer a conta como Saldo Devedor menos Parcela, porque a parcela contabiliza os juros (que vão para o banco e não para a construtora).

Juros

O cálculo dos Juros é bem simples: nas duas tabelas (Price e SAC), ele é taxa de juros mensal vezes o saldo devedor.

Parcela

A Parcela sempre é igual à Amortização mais Juros (ou seja, o que pago mensalmente vai para a construtora na forma de amortização e para o banco na forma de juros).

Tabelas de Financiamento

Existem duas tabelas principais de financiamento: Price e SAC.

Tabela Price

A Tabela Price foi desenvolvida para o cálculo de prestações iguais. Esse cálculo mistura juros compostos com progressão geométrica e considera o saldo devedor anterior, os juros mensais e o período. Como o período é constante na fórmula, ele consegue dividir igualmente cada parcela. Logo, como a parcela é calculada dessa forma e os juros são sempre calculados do jeito que expliquei no parágrafo anterior, para descobrir a Amortização (ou quanto estou abatendo efetivamente do meu saldo devedor) é só fazer Parcela menos Juros.

Tabela SAC – Sistema de Amortização Constante

A Tabela SAC quer dizer “Sistema de Amortização Constante”. Logo, nessa tabela, não é a Parcela que é constante, mas sim a Amortização. E como eu calculo a Amortização? Lembra que a Amortização representa o valor que a construtora vai receber, e ela não está nem aí em quanto de juros você vai pagar ao banco. Portanto, a Amortização (ou o valor a ser pago para a construtora) é facilmente calculada por Saldo Devedor Total sobre Período. Ou seja, peguei todo o valor que eu quero financiar e dividi igualmente pelos meses totais do meu financiamento. Dessa forma, todo mês eu pago exatamente a mesma quantia para a construtora. Então, por que a Parcela varia? Repare que esse é o valor que a construtora vai receber todo mês, mas quem faz o financiamento nesse caso é o banco. E o banco cobra juros para emprestar dinheiro. Lembra como eu calculo juros? Taxa de juros mensal vezes o saldo devedor . Como na Tabela SAC a cada mês o meu Saldo Devedor diminui (pois estou pagando a construtora), os juros também vão diminuindo com o tempo. No último item do parágrafo anterior, vemos que a Parcela é igual à soma da Amortização com os Juros. Então, com essa simples conta de adição, temos o valor da parcela. E é por isso que a parcela vai diminuindo todo mês! Sempre temos o mesmo valor de Amortização, mas vamos pagando cada vez menos juros (já que o saldo devedor diminui com o passar dos meses).